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案例十七:动迁款分割实例分析

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案例十七:动迁款分割实例分析  



文字:朱双灵律师

关键词:【动迁款分割】、【同住人认定】、【94方案】


国庆节前,宏翰所的委托人L女士收到了一份节前大礼,自己一家三口被妹妹Y女士一家告上法庭的分家析产案件,终于等来一审法院的民事判决书。对于判决结果,L女士欣喜地表示:“这是最好的结果了,感谢蒋宏律师、朱双灵律师,真是帮了大忙了。”

一、案件简介

位于虹口区保定路的某被征收房屋原承租人是L女士的爷爷,L女士从小居住在内并在此报出生,爷爷奶奶过世后,因该处只有L女士一人户口在内且在此实际居住,经房管部门批准,被征收房屋承租人1993年变更为L女士。201612L女士以承租人身份与征收单位签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称“征收协议”)。根据征收协议,L女士选择全货币安置,其中面积补贴费271万、各类奖励费46万、自购房补贴165万,动迁征收补偿款共计484万元左右。被征收房屋征收时户口在册情况为:L女士一家(3人)、父母(2人)、妹妹Y女士一家(3人),共8个户口。因妹妹Y女士在动迁过程中提出高达三分之二的动迁款分配方案,L女士不得不请求征收办公室出面协调,但妹妹Y女士坚持不认可征收办公室提出的合理方案。20173月,妹妹Y女士一家鼓动父母一起将L女士一家告上法庭,主张Y女士分得动迁款242万元,其夫和其子共同分得动迁款40,父母共同分得动迁款80万元,合计主张全部动迁款的三分之二。得知被妹妹告上法庭且冻结了全部动迁款的消息,L女士又气又急,经朋友推荐,遂决定委托本所律师代理维权。

宏翰律师在接受L女士的委托后,详细地向L女士了解了妹妹一家以及父母在被征收房屋的户口迁入时间、居住情况以及是否享受过动迁安置或单位福利分房的情况。就L女士回忆,父母长期在外地和金山工作生活,直至退休后才将户口迁入被征收房屋内。妹妹Y女士1997年因为大学毕业需要户口安置,将户口迁入被征收房屋,妹夫和侄子分别在2016年和2011年将户口迁入被征收房屋,除母亲和Y女士于1997年在被征收房屋内居住过几个月外,父亲以及妹夫、侄子均为空挂户口,没有实际居住过。L女士结婚后住到婆家,被征收房屋空置一段时间后,在2006年开始对外出租,L女士将租金交给父母作为生活补贴。另外,在1989年,父母以及Y女士三人共同获配父母单位福利分房一套,又于2007年将该套获配福利房对外出售。

律师在了解案情后,立刻联系承办法官共申请开具了6份调查令,分别到被征收房屋的管辖派出所、物业公司、居委会、邻居家;金山区房产交易中心;L女士父母的工作单位;福利分房的托管物业公司;档案局、市社保中心等多个单位进行调查取证,同时申请法院依职权调取征收协议和结算单。

在律师全面了解案情并调查核实相关证据材料后,提出以下3个观点:

1、妹妹Y女士、其夫、其子以及父母均未在被征收房屋内实际居住,均系空挂户口;

2、妹妹Y女士以及父母享受过单位福利分房,系他处有房,不符合同住人认定条件;

3、妹妹Y女士以及父母将本来享有的他处公有住房权利予以处分获利,无权分得被征收房屋的拆迁货币补偿款。

最终经过律师和L女士的共同努力,一审法院采纳了律师的代理意见,认定Y女士一家以及父母均不属于被征收房屋的同住人驳回了Y女士一家三口主张分得征收补偿款282万元的诉讼请求,但考虑被征收房屋的来源于爷爷以及L女士父母长期负责该房屋的对外出租事宜,对被征收房屋尽到了较多的管理、维护义务,酌情支持了L女士父母共同分得征收补偿款80万元。最终,律师为L女士争取到了400多万元的征收补偿款。

特别要说明的是,这个判决虽然认为父母和妹妹一家不是“同住人”没有“动迁利益”,但仍然酌情照顾了父母“80万元”。但是L女士对法院的这种照顾完全没有异议,因为L女士认为父母有养育之恩,应当给予法外的补偿。而妹妹Y女士不认亲情,不接受征收办公室提出的调解方案,最终一无所获。

 

二、本案涉及法律问题焦点

焦点一:妹妹Y女士、其夫、其子以及父母是否是被征收房屋的征收安置对象——“同住人”?

征收居住房屋的,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人以及其共同居住人共有。根据《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第三条 同住人认定条件的规定:“与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同,本解答所指的同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。”

结合本案,原、被告均确认,被征收房屋自2006年至被征收清场期间,均为对外出租状态,根据律师至某派出所调取的户籍摘抄信息,L女士父亲以及Y女士丈夫、儿子三人户口分别于2007322日、2016922日、201178日才迁入被征收房屋,不存在实际居住事实。母亲和Y女士主张在1997年至2001年期间长期居住在被征收房屋内,并为此申请证人出庭作证,原、被告双方就该节事实认定,存有较大争议。但律师认为,同住人实际居住满一年,应为在拆迁许可证核发之日的前一年一直在该房屋内居住,并实际居住满一年以上的才符合居住满一年的同住人居住认定条件。

律师法庭上提交的分房单位出具的证明以及获配福利房的配房情况表,均记载增配房屋的配房情况为父母以及Y女士三人。同时,律师还举证了父母以及Y女士夫妻在本市他处房产的产调信息。上述证据充分证明了L女士父母以及妹妹Y女士获配单位福利分房,属于他处有房且不存在居住困难的事实。

综上,律师认为,L女士父母以及Y女士一家均不符合“同住人”实际居住一年以上的认定条件,且L女士父母以及Y女士三人已获配单位福利房,系他处有房,且不符合居住困难认定条件,均不属于同住人,不是本次被征收房屋的征收安置对象。


焦点二:将原有公房对外出售后再将户口迁入被征收公房,如符合居住满一年的实际居住条件,能否主张分得公有居住房屋拆迁货币补偿款?

根据《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条第二款有下列情形之一的人,不能被视为同住人,无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款的第一项规定:“将本来享有的他处公有住房权利(本解答第二条所列的住房困难的情况除外)予以处分,居住在被拆公有居住房屋的;”。

律师至金山区房产交易中心调取的增配房屋的公有住房买卖合同以及房地产买卖合同,证明了L女士父母在1995年按公房出售政策将单位该套增配房屋购买为产权房;又于2007年以213000元的价格出售该套房屋获利。因此就算L女士父母都符合同住人居住认定条件,也属于上海高院明确规定为无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款的对象。


焦点三:Y女士是否为父母单位增配房屋的安置人,对于该福利公房享有何种权利?

庭审中,Y女士一直坚称,父母获配的单位福利分房,自己并不享有相关权利,是父母单位分配给自己单位职工的,且父母在2007年将该增配房屋对外出售,自己并未获得任何利益,不应认定为已享受过单位福利分房。

Y女士的抗辩意见,律师认为,除律师调取的分房单位出具的证明、增配房屋的配房情况表、公有住房买卖合同本户人员情况表均登记该套增配公房受配人为父母以及Y女士三人外,两份房屋买卖合同均记载,该房建筑面积为59.72平方米,就80年代上海房屋居住情况,人均居住面积不足7平方米,如果仅安置L女士父母两人,是获配不到将近60平米的福利房的。

另外,L女士父母购买该套增配公房时,是依据“94方案”(《关于出售公有住房的暂行办法》)购买的,该方案第三条规定:“购买成本价公有住房的对象,应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。”依据该规定,Y女士符合“在住所地有本市常住户口的公有住房承租人或年满18足岁的同住成年人”的公有住房购房条件,为该增配公房的公有住房权利人。且为解决“94方案”只能一人购房的缺陷,《上海市高级人民法院关于印发处理〈公有住房出售后纠纷的若干意见〉的通知》第九条规定:按“九四”方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有”。因此,Y女士可以在其父母购买该套公房后、2007年出售前,通过协商或诉讼的方式要求确认其为该售后公房的共有产权人。

 

三、律师工作

本案中,为驳斥Y女士一家三口以及L女士父母的同住人身份,宏翰律师花费了大量时间在调查取证上。因相关证据材料有大部分年代久远(最早的房屋来源证据要追溯到50年代),加上L女士父母的工作单位系国有企业,为响应国家经济改革发展,单位进行了多次企业改制,为调取L女士父母在外地和金山生活工作并获配单位福利房的证据材料,宏翰律师几经周折,最终凭着丰富的动迁析产案件的办案经验、不屈不挠全力以赴的精神(多次受阻和遭遇相关单位无材料提供的窘境)、和非常重要的运气,以充足的证据,最终为自己的客户赢得了胜利。





主办律师简介:

    朱双灵律师

  • 2011年虹口区青年律师辩论赛“最佳辩手”
  • 2011年虹口区青年主题辩论赛“最佳辩手奖”
  • 2016年入选虹口区第三届“十佳青年律师”候选人
  • 主要业务涉及公司企业、劳动人事、婚姻继承、动拆迁征收、房屋买卖等领域

    联系方式:zhusl@honghanlaw.com

 





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