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案例十六:较量:买房记中技  

(2016)沪0115民初16541号

文字:蒋宏、柯琼律师

关键词:【房屋买卖】、【继续履行】、【执行查封】、【执行异议】

 

一、案情回顾

 

1、交易初始

2015年8月,本案的委托人Z先生夫妇二人出于置换房屋需要,看中一处位于浦东新区的房屋。但因产权人L先生长期不在上海,双方初步洽谈后,决定以L先生出具公证委托书、委托其太太L女士全权办理出售事宜的形式进行交易。Z先生夫妇与L女士(代表L先生)签订了房屋买卖合同及补充协议,约定Z先生夫妇作为买方,以600万元价格向L先生购买房产。

然而,由于上述房产当时设定有两轮抵押(银行300万元+个人抵押300万元)并在对外出租状态,Z先生夫妇在合同及协议中已详细约定了付款及过户步骤,以保障及推进安全交易。

 

2、始生疑云

2015年10月,Z先生为了筹集购房款,已经卖出了自己名下原有的唯一一套房,并根据合同约定支付了300万元房款,帮助L先生结清及注销了原有的个人抵押权登记,着手准备后续贷款事宜。但也正是从这一时间节点起,无论是Z先生还是负责这次交易的中介,都难以联系到卖方L先生。甚至,在20161月时,Z先生突然发现,他们早已签约并付款的房产,被以800万元的高价在其他中介公司网站上另行挂牌出售,而且已有过多次接待看房咨询的记录

这时,Z先生开始怀疑,L先生是否因为看到2015年下半年上海房价全面飙升的疯狂市场,而有了另卖房屋的打算?!

为了保障交易如期进行,Z先生更加积极地联系L先生和L女士,约他们早日还贷款及办审税,但L夫妇总是以各种理由推脱,一会儿说自己人在国外,一会儿说自己身在老家,总之就是没有办法在短时间里回到上海来处理这些事情。

 

3、云波诡异

2016年2月农历春节过后,L先生一方还是一再地拖延履行交易,Z先生心中的疑虑和不安也越来越重,终于在2月下旬找到律师咨询。

宏翰律师在接待Z先生、了解前期情况后,分析L先生意图违约的可能性相当高。并且,更为糟糕的是,当时正处于房价疯长、房屋买卖纠纷案件井喷阶段,在律师知悉的其他案件中,已经出现过多起交易进行到一半、房款支付了部分、房屋却遭无故查封,以至合同无法继续履行的险恶局面。因此,律师建议Z先生立即起诉到法院,一方面能够“以打促谈”,另一方面,也是更为重要的一个原因,可以通过诉讼对房产作权籍查封,掌握主动,杜绝发生一房多卖的复杂情况,更是避免被其他案件查封在先而导致司法实践中无法过户、只能解除合同的不利情形

Z先生经过谨慎考虑,决定委托宏翰所律师代理本案,提起诉讼。考虑到案件的紧迫和当事人的利益,律师丝毫不敢怠慢,当天便在事务所内部完成了全部的竞业排查和代理审核手续,并利用周末时间加班制作了全套诉讼材料。周一一早带齐所有资料陪同Z先生奔赴法院,当场缴费立案。然而,在等待法院完成保全的时间里,律师最担心的事情还是发生了:系争房产在3月上旬被山东当地某法院以执行案件司法查封,查封时间正处于Z先生起诉后法院查封前几天!

在获悉这个情况后,律师第一时间联系了山东当地法院,初步了解到:查封所依据案件的被执行人L先生与申请人都是当地人,该案是民间借贷纠纷,标的金额约400万元,于“近期”以调解方式结案,并立即进入执行,山东当地法院从案件审查立案到完成审理、调解、执行立案、远赴上海并完成查封,仅仅花了不到15天的时间,整个案件的进展速度快得明显不合常理,时间节点也是太过巧合。

于是,一起看似简单的房屋买卖合同纠纷案件,变成了一场由律师与Z先生夫妇一起同L夫妇斗智斗勇的战斗。

 

4、釜底抽薪

在排摸了山东当地法院案件的情况后,律师迅速地与Z先生沟通,建议在继续诉讼进程的同时,增加如下预案:

1)尽快联系租户,说服其直接向Z先生办理交接,以便尽早入住;

2)在本案诉讼中追加保全L女士名下另一处位于杨浦的房产(鉴于L女士代L先生签订的合同与协议,考虑到对婚后共同财产的处分行为效力,为防万一,律师在本案起诉时已将L女士作为共同被告),以向L先生施加压力;

3)针对山东法院的查封案件,提起执行异议、并做执行异议之诉的准备。

Z先生在听取了上述“作战方案”后,当晚便拜访了租客,试图说服其提前退租及直接交付,且承诺如果发生任何的损失和责任,将全部由Z先生承担。租客实际上已经找到了后续租住的地方,听闻整个缘由后有所动摇,但考虑到利害关系,并未直接同意。

适逢次日是周六,宏翰律师一早便陪同Z先生再次拜访了租客,并与租客的律师电话沟通,说明客观事实的紧迫性、陈明向Z先生进行交付的合理性,终于说服了租客与Z先生交接房屋,并协助租客做好了搬离的准备。但到了周日,租客又一次翻悔了,不同意搬离,坚持要向L先生交接,并称L先生已经知道了情况且在赶回上海的路上了。宏翰律师得知后立即驱车赶到现场,再次游说租客。终于,在宏翰律师有理有力的游说和Z先生的全力帮助下,租客终于在当晚十点搬出,Z先生一家连夜将所有家具搬入且一家六口人实际入住。

周一一早,律师联系到承办法官说明情况,请其开具封条查封系争房屋,但由于保全尚未完成,案件尚未审理,无法进行现场查封。几乎是在同一时间,L先生赶回上海,报警并要求Z先生立即迁出。宏翰律师当天再次赶到现场,陪同Z先生与L先生周旋,有礼有节地向警方说明己方合法买房,现在没有住处,依据合同向租客交接并入住的客观情况。

从得知房屋被山东法院查封后,短短三天时间里,Z先生听从律师的建议,选择主动出击,合理合法地实质性入住房屋,为交易的继续履行打下基础,却也与L先生带来的人马拉开了为期一个月的“惊魂拉锯战”

 

5、围魏救赵

实际上,与L先生一同回到系争房屋现场的,还有十几名社会人员,这些身强力壮的年轻人几乎是不分昼夜地轮番守候在房屋外,意图迫使Z先生一家主动搬出。为了给Z先生施加压力,这些人采取了威胁叫骂、暴力砸门、骚扰邻居等让人不堪忍受的恶劣手段,二十四小时不间断地进行骚扰。更有甚者,他们竟然在光天化日下,操持电锯把房门锯了一个大窟窿,并试图伺机冲进室内强占房屋!

这种无视法纪的嚣张恶行,居然堂而皇之地发生在一个倡导法治理念的文明社会里,实在是让人发指和震怒!好在,面对这些粗暴而猖狂的恶势力,Z先生一家勇敢而坚决地执行着不畏强暴,积极报警,冷静谈判,继续诉讼的方案。与此同时,宏翰所的律师们也兵分两路,一路律师在上海继续推进诉讼,落实了追加保全房产,陪同Z先生对抗对方的强行突入,另一路律师远赴山东法院提出执行异议之诉。

令人欣慰的是,律师提前制定并由Z先生坚定执行的“作战方案”,切实有效地削弱了对方的气焰。在面临自己名下其他房产被查封、强夺系争房屋不成每天花费的雇佣费用不断增加、执行异议迫在眉睫的多重压力之下,L先生终于放弃了雇佣社会人员使用暴力手段的做法,重新回到了谈判桌上

 

6、反客为主

然而,所谓的“谈判”也并非一蹴而就:L先生先提出要求Z先生另行支付近200万元房屋价差才肯处理山东法院的查封案件。但这个方案不仅对Z先生而言经济压力不小,且风险相当大,既不能保证L先生收到钱款后,如实解决首封,也无法保障和制约其继续履行原有合同。后,L先生又提出,由其返还Z先生已经支付的300万元购房款,并另行赔偿80万元损失,双方解除合同。考虑到继续履行的风险,Z先生无奈同意了接受赔偿金这个方案,经过律师的多次谈判努力,最终赔偿金增加到了125万元。但为了保障Z先生权益的实现,律师坚持增加了L先生逾期付款时应由浦东法院依法处置拍卖浦东房产所得来偿还积欠款项及逾期利息的制约条款。双方便到法院签署了笔录,并由法院开了代管款通知给L先生。

但是,到了付款日期,L先生却无法筹集全部款项,这也在宏翰律师的意料之中。这意味着,根据律师提前设置的违约条款,Z先生可以申请浦东法院执行拍卖繁锦路房产,并以所得价款受偿。走到这一步,对L先生而言,可以说是无异于“偷鸡不成蚀把米”了。L先生便再次提出了Z先生加价150万元以继续履行原有合同的方案。

在经历了L先生的反复变卦,又面临着房价继续大幅上涨的状况,律师提醒Z先生夫妇对继续履行合同的风险应做好慎之又慎的考量,并详细分析了风险可能存在的节点和应对的方式。在Z先生一家最终决定加价买房后,宏翰律师为最终方案详细拟定了和解协议,并再次通过多次谈判,将加价金额从150万元降低到100万元,并对对合同价款、已付款情节、新增价款、支付方式、还贷撤押、办理过户手续时间节点、违约责任、已诉案件处理约定、预防潜在诉讼案件承诺、保障现有居住安全等各个环节和因素,做了统筹考虑与约定,最大程度地预估交易风险,以保障履行安全。

也正是凭借着这份周密的和解协议,才有力地约束了L先生配合继续履行。宏翰律师在执行阶段,继续全程参与,做好了陪同与协调工作,协助Z先生夫妇顺利地完成了过户手续,Z先生夫妇二人终于在经历了一番波折后,于20168月拿到了写有自己名字的房产证,结束了这场历时半年的“战斗”。这套房产目前的市场价格已经一路上涨到了近1300万元。

 

二、焦点问题整理

 

回顾本案案情,可以说是过程惊险曲折,结局令人安慰。根据案件发展经过,律师将涉及的焦点问题归纳为两点:一是如何认定房屋买卖合同应当继续履行,二是如何就执行查封进行救济。

 

1、如何认定房屋买卖合同应当继续履行:

宏翰律师制定并执行的诉讼方案,针对的正是司法实务中裁判合同继续履行所要考量的最重要的三个要素:有无付清房款,是否实际占有,继续履行有无障碍。

①付清房款:Z先生前期依约付款,没有违约,并已证明能够一次性支付剩余房款及合同外的增加款项、无需贷款,具备继续履行的合法性。

②实际占有:Z先生根据合同约定,直接交接房屋并居住,名下已经没有其他住所,加强了继续履行的必要性。虽然这个决定在本案实施过程中,确实属于兵行险招,但是面临非常情况,必须寻求险中求胜,靠的是承办律师的决断和当事人的决心。如果本案没有非常规性的实际占有房屋,或者在占有房屋后,无法抵抗对方的暴力夺房,则不仅无法最终拿到房屋,甚至可能连已付房款都无法追讨。

③履行障碍:众所周知,只有不存在权利限制的房屋,才能交易过户。因此,在正常的二手房交易程序中,需要先结清贷款、注销抵押登记后,才可申请办理过户。而当系争房屋查封在先时,除非该查封能够被涤除,否则上海法院将因无法处理首封案件,而不能作出继续履行的判决。当然,如果是针对房屋买卖合同提起的诉讼案件本身首封的,鉴于承办法官具备处分权利,房屋买卖还有继续履行的可能性。这也就是为什么,律师在接待Z先生的时候,就建议尽快通过诉讼方式抢“首封”,并在获悉其他案件查封在先后,立即着手准备执行异议,进行权利救济。

 

2、如何就执行查封进行救济:

根据宏翰律师对山东当地法院案件的分析结果,,初步判断山东首封案件恶意查封浦东房产的可能性较大。因此,Z先生夫妇作为该案的案外人,有三条维护自身权益、进行救济的途径可以选择:

①向当地法院提起执行异议:

根据法律规定及司法解释,执行异议可分为由当事人、利害关系人对执行行为提起异议(即认为人民法院的执行行为侵害了其合法权益),及由案外人对执行标的提出排除执行异议两种。其中,有关案外人提起执行异议的处理规定如下:

执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十日内向人民法院提起诉讼。

结合其他司法解释规定分析,如Z先生夫妇向当地法院提起执行异议,那么在法院就执行异议作出裁定前,至少可以起到暂时中止执行的作用,从而为双方进行房屋买卖合同诉讼案件的谈判争取一定的时间。如最终被裁定驳回异议的,还可以就原判决、裁定向上级法院提起再审,或就驳回裁定向当地法院提起执行异议之诉,存在继续救济的可能。

②向当地法院提起第三人撤销之诉:

根据法律规定,第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的,应当自知道或者应当知道其民事权益收到损害之日起六个月内,向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出。第三人撤销之诉案件审理期间,人民法院对生效判决、裁定、调解书裁定再审的,受理第三人撤销之诉的人民法院应当裁定将第三人的诉讼请求并入再审程序;但同时,法律亦有规定,如案外人不服法院作出的驳回执行异议裁定,认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其合法权益的,应当根据民事诉讼法第二百二十七条规定申请再审,提起第三人撤销之诉的,人民法院不予受理。

也即,如Z先生夫妇不提起执行异议,理论上可以同时提起第三人撤销之诉及案外人申请再审,根据审理情况吸收。但如提起执行异议的,则因执行异议与第三人撤销之诉互相排斥,法院不会再受理撤销之诉。

鉴于律师根据前期分析结果,已初步判断山东当地法院首封案件存在恶意查封及虚假诉讼可能,因此,如需提起诉讼进行权利救济的,应尽量避开当地法院管辖为宜,提起第三人撤销之诉在本案中并非上策。

③向上一级法院提起案外人再审:

根据法律规定及前述介绍的案件情况,律师认为,即便Z先生夫妇向当地法院提起执行异议,被裁定驳回的可能性也非常大。因此,如在执行异议被裁定驳回后,相比继续向当地法院提起执行异议之诉,选择直接向上一级法院就查封所依据的裁判文书提起再审,既具有法律依据,也是相比之下最为有效的、能够避开被当地法院不公对待的救济途径。同时,如再审也未能取得理想结果的,还可以尝试向检察院提起申请,要求检察院向法院提检察建议。

当然,最终因为L先生自行解决了山东当地法院的案件,本案的执行查封救济之路并未铺展太长即告结束。但也正是因为律师在第一时间就对查封案件进行了缜密的调查,详细分析了救济途径的利弊,果断提起执行异议等一系列行动,无形中也成为迫使L先生重新回到谈判桌、妥善处理查封案件的一股力量。

 

三、办案律师结语

回顾房价疯长的2016年,宏翰律师已在多起房屋买卖合同纠纷案件中,帮助遭遇违约的客户妥善解决争议,顺利履行合同,完成交易过户。尤其在本案中,当事人对律师的完全信任,更是我们的最大动力。我们始终认为,交易各方都应遵守自愿、公平、诚实、信用的基本原则,如有需要购置价格较高的房产、或房产权属情况较为复杂的情况时,当事人可以尽早向律师寻求专业帮助,通过律师的调查及审核工作,提前把控风险,保障交易安全。我们也愿意以自己的专业力量,为当事人的合法权益保驾护航,为建设一个健康、有序的市场环境尽一份绵薄之力。

 



承办律师团队简介:

 

    蒋宏律师

  • 上海市第十届律师协会理事
  • 上海市优秀青年律师
  • 上海市优秀女律师
  • 主要业务涉及海外投资、银行金融、不良资产处置、争议解决等领域,尤其在清收银行不良贷款业务方面,制定具有针对性、可行性的诉讼清收方案,成功处置不良资产,回收数十亿债权。

    联系方式:lawyerjiang@honghanlaw.com

 



    王谦律师    宏翰所合伙人

  • 从业经历:前某法院资深法官、前某电商公司法务主管、前某融资租赁公司法务部门负责人
  • 主要业务涉及公司治理、知识产权、电子商务、融资租赁、民商事合同、争议解决等领域

联系方式:lawyerwangqian@honghanlaw.com

 



    柯琼律师    宏翰所合伙人

  • 主要业务涉及银行金融、不良资产处置、企业内部人事管理、争议解决等领域

    联系方式:lawyer_cookieke@honghanlaw.com

 




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