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案例十二:月有阴晴圆缺人有旦夕祸福 人过世了房没过户怎么办

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案例十六:较量:买房记中技

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案例十二:月有阴晴圆缺人有旦夕祸福 人过世了房没过户怎么办  

(2017)沪0115民初350号
一、案件简介 
2011年,委托人X女士的丈夫Z先生与H先生二人在中介居间下,签订了一份房屋预购合同,Z先生购买H先生因动迁安置所得的房屋一套,合同中约定了付款条件及后续的办理产证及过户事项。但因动迁安置房屋暂时无法办理小产证,故约定的房屋总价中有20万元作为尾款,待H先生办出小产证并将房屋过户至Z先生或其指定人名下后再行支付。Z先生支付了首笔房款后,即与X女士一起入住房屋,并育有一女
2016年,涉案房屋所在楼盘开发商陆续给被动迁居民发出办理小产证的通知,但是H先生并未申请。期间,Z先生意外去世,X女士作为其配偶及法定继承人之一,与H先生协商继续履行合同及过户房屋事宜,但H先生以当时向Z先生出售房屋侵犯了自己女儿的合法权益、还没能办理小产证、Z先生去世后不知道和谁进行协商合适等理由,表露出不愿继续履行原有合同的意思及行为。X女士与H先生自行协商不成,遂委托律师借助司法途径寻求解决方案。
律师在接受X女士的委托后,通过向X女士了解案件情况、向动迁公司、房屋所在小区物业和居委收集证据等准备工作,并事先电话H先生了解到其不愿意配合过户的真实原因是近年来房屋价格翻番、如继续按原有合同价格完成交易会遭受“巨额损失”后,立即向法院提起了本案诉讼,并在立案后第一时间向法院申请调查令,查清了X女士此前无法自行获取的H先生签署动迁安置协议的全部原始材料,明确了安置当时房屋并不涉及H先生女儿的份额,为X女士的诉讼及调解掌握了主动权,有理、有据地拒绝了H先生及其家人提出的加价百万或退款解约的不合理方案。但又因本案中涉及对Z先生的继承问题,考虑到需要保障X女士及女儿的合法权益并节省时间成本、排除后续风险隐患,律师也竭力促成了双方以调解方式解决本案。
后,本案在提起诉讼后的2个月内,经过一次开庭审理,最终以X女士在协议约定的尾款20万元外另行补偿H先生3万元、H先生一方在向开发商申请办理小产证后,配合将房屋过户至X女士及女儿名下的方案,较为迅速地寻得了双方都能够接受的解决方案,达成了具有法律效力的调解协议。同时,因Z先生意外去世、未立有遗嘱,本案中以书面承诺形式确认了Z先生的父母放弃对房屋的继承权,进一步在继承问题上排除了潜在争议或风险隐患。现,本案正在以申请执行的方式将房屋过户至X女士及女儿名下的过程中。
二、本案涉及法律问题焦点
焦点1:就没有办理小产证的动迁安置房屋,购房人与被安置人签订的购房或预购合同,是否具备法律效力?
根据法律规定,当事人在签署合同时是出于自己的真实意思表示,并且合同不存在无效情形的,即具有法律效力。合同各方当事人在合同成立及生效后,均应履行自身义务、并有权行使合同权利。
按照上海市住房保障和房屋管理局于2010年10月27日发布的《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》,结合现有房屋交易过户政策的规定、实务精神,动迁安置房屋(配套商品房)可以由被动迁居民家庭进行转让、出租,但相关房屋的过户应当满足的条件为:(1)依法取得大产证满三年,(2)被动迁居民家庭签订补偿安置协议满三年,(3)办出小产证。也即,现行法律及上海的房产政策并未严格禁止交易动迁安置房屋,但是,符合上述条件后,动迁安置房屋过户才能过户转让。当然,受让人应需满足限购政策的要求。
具体到本案而言:Z先生与H先生在2011年签订的预购合同、约定的交易行为是出于双方的真实意愿,H先生也已在合同中多次明确承诺其有权以自己个人的名义处分房屋。合同中设置的开发商通知办理小产证、H先生申请办小产证后,再配合将房屋过户至Z先生名下的约定,也并未违反法律规定。律师调查所获的动迁安置协议,也能够证明H先生是被安置人,其有权与Z先生签订合同并出售房屋。即便H先生以房屋涉及配偶、女儿权益为理由不愿继续履行合同,但在合同生效后,其配偶曾共同与Z先生夫妇签字交接房屋交接书,在Z先生一家实际使用房屋长达3年的时间里,其女儿也未曾提出异议,认为H先生出售房屋侵害了自己的合法权益。
因此,综合上述情况,律师判断:H先生在签署合同时对房屋具有处分权利,即便房屋可能涉及其家庭成员的份额或权益的,H先生也应当享有一定程度的家事代理权,可以代表配偶及女儿以其个人名义处分房屋,其现在才提出的所谓“侵害家庭成员的合法权益”的主张,并不具有可信度。涉案的预购合同依法有效,双方均应遵照执行。律师的观点也在本案庭审和调解过程中得到了法官的支持。
最后,需要提醒注意的是,交易中心并不会对申请办理小产证的动迁安置房屋的权属争议主动进行了解或核实。即便有发生了类似于本案的关于预购合同的纠纷案件,在通常情况下,开发商的经办人员并不会掌握全部房屋的具体信息,且交易中心窗口也只会按照正常程序审查动迁家庭提交的《配套商品房供应单》,根据供应单上的购房申请人情况办理小产证。因此,买方应及时核实卖方的相关申办产证的材料,如在供应单的申请人有除被告以外的其他人员,应注意在诉讼过程中提醒法官审查供应单的真实性,如有需要,应请法院依职权追加供应单上除被告以外的申请人为共同被告,或要求买方及时撤回供应单、重新递交申请,以保障通过诉讼所获得的裁判文书的执行效力。
焦点2:房屋买卖合同履行过程中遭遇违约时,可以采取什么救济办法,维护自身的合法权益?
房屋买卖合同履行过程中,如遇到对方违约或作出不愿履行的意思表示或行为时,可以先行采取协商、沟通的方式,并在沟通过程中了解清楚对方违约的真正原因、寻求解决方案,同时做好固定证据的工作,保留完整买卖合同及履行过程中能够证明己方守约、积极履行,对方违约、消极履行的材料。诸如:
与对方或中介的微信、短信、发送的书面信函及通知等沟通记录;
如是买方的,保存付款、办理贷款、审税及查询限购等履约过程的凭据资料;
如是卖方的,保存配合交易、提醒对方付款及办理过户的证据;
无论是买方还是卖方,均应注意恪守办理交易过户手续的时间节点,及留存相应的办理事项而提交的申请材料、领取的收据凭证等。
如经自行协商、沟通,仍无法解决的,则可以通过司法途径寻求帮助。尽管多数房屋买卖过程均有中介参与交易、提供一定的专业服务,律师仍然建议买、卖双方能够有直接联系沟通的机会,以避免通过中介传达信息给对方时可能引发的误解、延误及因此而增加的交易风险和互不信任。尤其,在购买具有交易风险隐患(诸如交易一方具有外籍身份、不良资信可能、房屋设定多重抵押)、需要拟定较为复杂的交易条款的房屋时,委托律师介入并出具专业意见,以尽早地排除隐患,控制风险。
焦点3:合同的一方在合同履行过程中发生了继承情形时,应如何处理?
本案还涉及一个特殊情况在于作为买方的Z先生在合同履行期间意外去世。Z先生生前没有留下遗嘱,其名下财产将由其法定继承人依法继承。而本案的房屋还没有正式过户到Z先生名下,涉及的“财产”实际上是Z先生的合同权益。
律师认为:本案的合同不是附有人身属性才能够继续履行的合同(诸如劳动合同),合同中甚至还约定了H先生一方发生继承问题时的处理方法,尽管没有提及Z先生一方在继承情形发生时的处置方案,但相关条款应当同等适用于Z先生一方。因此,本案中Z先生享有的合同权益是可以继承的,而非H先生认为的Z先生意外去世属于不可抗力而可以依法解除合同、互不负违约责任的情形。
在案件的审理过程中,律师的这个观点也为承办法官所认可。但是涉及Z先生的继承人有其妻子、女儿(未成年人)、父亲、母亲共有4人。经律师与X女士的提前沟通,采取了由Z先生的父母以书面承诺形式放弃对房屋权益的继承权的方法,排除了后续可能因继承而发生的争议隐患,这个做法也被承办法官予以认可。
三、办案律师结语
近年房价持续上涨、限购政策频出,房屋买卖合同纠纷案件频发,不得不诉诸法律途径寻求解决方案的也不在少数。在房屋买卖交易市场愈趋火热、让人再三发出理性买房呼吁声音的当下,希望各方当事人都能够遵守自愿、公平、诚实信用的基本交易原则,对自己的行为负责,通过自己的行动和专业人士的协助,构筑起维护市场健康发展的理性力量。
主办律师简介:
柯琼律师 宏翰所合伙人
主要业务涉及银行金融、不良资产处置、企业内部人事管理、争议解决等领域
联系方式:lawyer_cookieke@honghanlaw.com


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