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案例九:委托合同纠纷案  

(2010)沪二中民一(民)终字第2057号
【案例索引】
(2010)杨民一(民)初字第4315
(2010)沪二中民一(民)终字第2057
 
【案情】
原告:余某,住所地浙江省
委托代理人:李某,浙江象港律师事务所律师。
 
被告:王某,住所地上海市杨浦区
委托代理人:【一审】李某,上海华荣律师事务所律师
                【二审】蒋宏,陈怡,上海宏翰律师事务所律师
 
          原告余某与案外人焦某系恋爱关系,被告王某系案外人焦某的朋友。2006年,王某接受原告余某及案外人焦某的共同委托,代理出售余某名下的一套位于浦东新区的房屋。当时,由于三方均系好友,故并未订立书面委托协议,而是由三方前往公证处办理了委托公证,载明由被告王某全权代理原告余某出售房屋。
嗣后,该房屋由案外人焦某实际使用、装修、居住,并决定出售价格。200711月,被告王某按照案外人焦某的指令价格将房屋出售,并将房款归还贷款余额后,分批全部交给了案外人焦某。20085月办理完产证后,焦某将房屋交付给买方,至此三方交接完毕。
2009年,由于原告余某与案外人焦某之间感情破裂,导致双方分手。
2010年初,原告余某向杨浦区人民法院提起诉讼,要求判令王某向其归还当时出售房屋所得的款项。
 
【一审审判】
一审中,原告余某称房屋是其一人产权,并且是其一人委托被告王某出售房屋并出具了委托公证。房屋出售后,被告王某理应将房款全部交给原告余某。并且否认该房屋进行过装修,也否认房款中包含家具、贷款余额等。
被告王某对代理出售房屋并无异议,但是提出案外人焦某是实际产权人,原告余某只是名义上的所有权人,并且在整个买卖过程中,都是与焦某联系,房款也悉数交给了焦某。其没有再次返还的义务。
一审法院认定:被告王某认为案外人焦某是实际产权人没有相应证据,根据委托合同相对性原则,被告王某接受原告焦某的委托,就应当向原告焦某支付房款。如果被告王某认为其有重复支付行为,可以另案向案外人焦某主张其权利。
遂判决:被告王某向原告余某支付房款近70万元,并支付20085月开始的逾期付款利息。
 
【二审审理】
 
我所律师在一审判决后作为被告王某的代理律师介入该案,经过与被告王某的多次交谈以及调查取证,我们发现涉案房屋实际由案外人焦某出资,登记在原告余某名下。后因原告余某与案外人焦某感情纠葛分手后,原告余某利用其名义产权人身份向无辜的被告王某谋求不当利益。
但是根据法律关系相对性原则,被告王某是无法在本案中要求审查房屋实际产权人,我所律师详细分析了案件后,向二审提出了本案的委托人并非原告余某一人,而系原告余某和案外人焦某共同委托,因此一审判决遗漏了本案必要共同当事人的法律观点。被告王某接受原告余某和案外人焦某的共托委托后,将房款交给委托人之一,并无交付错误。请求二审查明事实后将本案发回重审。
同时,我所律师向二审法院提交了一系列新证据:
    一、涉案房屋首付款资金走向,证明案外人焦某对房屋的出资事实;
二、涉案房屋转售时的房地产资料,证明案外人焦某对房屋有装修和添置家具的处分行为;
三、涉案房屋在办理委托公证手续时,有证人顾某出庭作证:当时焦某、余某、王某三方均在公证现场,并且原告余某对于焦某要求被告王某将房款交付给焦某的言论没有异议。
四、2009年原告余某在本市浦东法院以自身名义起诉他人要求收取属于焦某的房租一案诉讼材料及判决书等,证明焦、余二人在2004年至2009年之间的经营行为和日常生活行为发生混同,故本案被告王某将房款支付给焦某并无错误。
由此可见,案外人焦某系本案的共同委托人,也是本案的必要当事人,必须追加做一并处理。王亚明已经按约完成了委托事项,不存在侵占房屋出售款项或者错误交付的事实。
二审法院经开庭审理后,完全采纳了我所律师的观点,裁定将案件发回杨浦法院重新审理。
 
【评析】
在房价飞速上涨的今天,关于房屋买卖的纠纷也呈几何的增长。房产买卖纠纷不仅仅存在于买卖双方,作为买卖的中介机构,甚至是中介个人,处理不慎,极有可能被卷进巨额赔偿诉讼中。
回顾本案,原告余某固然有向被告王某谋求不当利益的行为倾向,但是给予原告余某可趁之机的,也正是被告王某疏于对自身权利的保护。根据《物权法》的相关规定,无论实际出资人是谁,房产证的登记权利人就视为房屋所有权人。而恋爱关系又不像夫妻关系那样,具有当然的表见代理身份。现实生活中,因恋爱关系产生的房屋买卖纠纷时有发生。如果被告王某在接受涉案房屋的出售委托当时,即要求产权人余某和案外人焦某出具书面委托协议,明确三方的权利义务,则完全可以避免今天的涉讼。
 
【案外话】
我所律师在接手该案时,发现被告王某一审所聘请的律师系焦某支付律师费聘请,而且该律师曾经代理过与焦某余某有关的其他案件,却未曾向王某披露该些细节。
被告王某认为此事均因焦某和余某的感情纠纷所起,且房款全部交付给焦某,因此向焦某求助的心理诉求我们可以理解。但是从法律事实来看,如果法院判令王某向余某支付房款,则王某必然向焦某追索,当焦某面对王某索赔时,焦某和王某之间必然产生某种利益冲突。我们建议当事人在做相关的咨询和选择时,尽量能够避免可能产生利益冲突的事项。

 




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