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案例五:中原公司诉李*豪居间合同纠纷案  

(2009)卢民四(民)初字第504号
(2010)沪一中民二民终字第1205号
 
 
【案例索引】
(2009)卢民四(民)初字第504号 
(2010)沪一中民二民终字第1205号
 
【案情】
原告:中原公司,住所地上海市南汇区。
一审委托代理人徐*,上海光大律师事务所律师。
二审委托代理人陈怡,上海宏翰律师事务所律师。
 
被告:李*豪、陈*兰,香港居民。
委托代理人汪**,上海市众慧律师事务所律师。
 
2006年始,两被告即委托中原公司出售其位于卢湾的房产一套。
2009年2月24日,原告中原公司、两被告及案外人王凯华签订《居间协议》一份,王凯华通过中原公司居间向两被告购买位于卢湾区的房产及车位。《居间协议》明确(1)房价款为人民币15300000元;(2)在本协议未实际履行或者未完全实际履行后,买卖双方或其关联人员再行达成买卖交易的,视为原告居间成功,买卖双方应按约定房价款1%各自支付原告佣金。
2月25日,原告中原公司指派员工飞抵深圳,将《居间协议》交付两被告签字确认,同时与两被告另行签订《佣金确认书》一份,约定买卖成交金额为人民币15300000元,两被告作为出售房承担佣金为人民币280000元。
后,两被告与案外人于4月向中原公司表示不再购买房产,但经中原公司调查,两被告与案外人于3月中旬私下交易,并于2009年6月8日王凯华登记为系争房屋权利人。
故中原公司分别诉请两被告与案外人王凯华支付1%佣金。
 
【审判】
一审中,李某辩称中原在居间过程中未尽合理义务,向李某收取高达2%的佣金。基于中原公司有悖诚信的行为,遂另行委托其他中介公司以完成买卖交易,并支付5万元中介费。法院采纳了李某因对中原公司诚信的怀疑而解除委托合同的观点,驳回了中原公司的诉讼请求。
中原公司不服一审判决,上诉至上海市第一中级人民法院。我所律师介入本案的二审。
二审中,我方向法庭阐明:
1、中原公司主张佣金的依据是《居间协议》第六条、第七条,即买卖双方解除居间协议后,再行达成买卖交易的,买卖双方应分别按照居间协议约定成交价格的1%向居间方支付居间服务费。因而可以解释我方主张被上诉人支付的金额为153000而非佣金确认书中的28万元。
2、其次,中原公司与买方王凯华并未签署佣金确认书。因成交价高于被告李某的底价1500万元,经三方协商,由李某承担全部佣金,合计不超过2%即28万元,符合法律规定,中原无不诚信之行为。
3、再次,李某与王凯华早在2009年3月就已经达成了房屋买卖协议,但在2009年4月1日仍然向中原公司虚假陈述因买卖无法达成而解除居间协议。可见,是李某违背了诚实信用原则,在买卖成交后有意毁约,其行为符合居间协议中违约的相关条款,应当承担违约责任。
 
     二审开庭后,李某方已经主动联系中原公司调解,并愿意支付相应款项的佣金。
 
【评析】
本案法律关系比较清晰,就是在居间活动中买卖双方违反协议约定,为了少支付佣金而跳过中介私下达成交易。从事实上看,中原公司本来占有有利地位却在一审中败诉,究其原因主要为以下两个方面:
一、中原公司在一审中提供的证据薄弱,应当提交的证据材料都没有提交。
在一审中,中原公司只提交了居间协议和房屋买卖合同两份证据,旨在证明原被告之间存在合同关系,而被告违反了合同的约定,应当承担违约责任。证据过于单一并且没有提交能够证明被告李某等丧失诚信恶意跳单的《解约协议》、《退款申请书》等。
        二审中,我所律师作为中原公司的代理人,补充提供了2006年开始的受托记录、往返深圳的机票等证据,证明中原公司为李某提供了长达3年的居间服务,并且为了李某交易方便,中原承担了高额的差旅费,中原作为受托人已经尽了忠实勤勉的义务。并且,补充提供了解约协议、退款申请书等关键证据以证明是李某违背了诚信原则。证据的充实,为上诉人在二审中扭转不利局面提供了法律和事实上的抓手。
二、一审中,中原公司没有针对被告李某的抗辩进行反驳,直接导致了一审法院采纳了被告李某的观点,驳回了中原公司的诉讼请求。
一审中,李某称中原公司在居间过程中未尽合理义务,在已与买方约定1%佣金的情况下,谎称因王凯华不愿承担佣金而要求李某另行签字确认佣金数调整为房价款的2%。基于中原有悖于诚信的行为,遂另行委托其他中介公司以完成买卖交易。被告是基于受托人不诚信的行为而丧失对其的信赖,解除委托合同符合法律规定。
中原公司针对李某的这一抗辩,并没有反驳也没有提供证据证明其行为符合诚信原则,亦没有考虑到倘若认定原告中原公司不诚信的法律后果,而只是一味强调被告李某存在违约行为,应该承担违约责任。原告中原公司在一审诉讼策略上的失误,导致了原本胜诉把握很大的案子在一审败诉。
 
从这个简单的案子可以看出,诉讼中要严格区分案件事实和法律事实,法律事实是靠证据来罗列组织的。证据,作为诉讼的核心可以左右一个案件的成败。当事人作为非专业人员往往强调案件事实,而忽视了证据和法律事实在诉讼中的地位,导致不利的后果。我们建议当事人一定要获取专业律师的帮助,避免简单事情复杂化。



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