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案例一:天顺公司诉中原公司居间合同纠纷案

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案例一:天顺公司诉中原公司居间合同纠纷案  

(2009)闵民三(民)初字第2504号
【案情】
原告:天顺公司,住所地上海市静安区。
委托代理人黄**, 上海众律律师事务所律师。
被告:中原公司,住所地上海市南汇区。
委托代理人蒋宏,上海宏翰律师事务所律师。
委托代理人陈怡,上海宏翰律师事务所律师。
 
2007年底天顺公司委托中原公司居间购买一些房屋。在中原公司的居间工作下,天顺公司作为买受方、中原公司作为居间方、鑫昌公司作为出售方(开发商),共同于2008年3月7日签订了黎明花园八套房屋买卖的居间协议A(含涉案六套房屋)。2008年3月10日,三方就另外十套房屋的买卖又签订了一份居间协议B,并由中原公司保管买受方支付的18套房屋定金共计36万元。协议AB均按照鑫昌公司的陈述表述为18套房产无抵押。事后,中原公司员工曾对涉案18套房屋的产权情况进行过查询,并交付给天顺公司,但中原公司未留存任何复印件。
3月下旬,协议B涉及的十套房屋顺利过户。但协议A涉及的8套房屋由于存在司法查封等权利限制无法交易,因此天顺公司和鑫昌公司签订了解约协议书,4月下旬中原公司将定金16万元退还给天顺公司。
2008年5月上旬,天顺公司致电中原公司员工,称其与鑫昌公司谈妥涉案6套(存在司法查封)房屋的交易,希望仍由中原公司代办居间手续。5月9日,中原公司见证了天顺公司向鑫昌公司交付上述6套房屋首付款250余万元,同时中原公司向天顺公司出具了该6套房屋的《佣金确认书》,载明房屋过户完成后,天顺公司向中原公司支付1%的佣金。
嗣后,由于涉案6套房屋的司法查封未能解除,导致房屋无法过户。2009年9月,鑫昌公司书面确认返还天顺公司250余万元房款,因鑫昌公司未能还款,2009年1月8日,天顺公司起诉鑫昌公司要求返还涉案房屋的预付购房款,并以调解结案。但因鑫昌公司无可供执行财产,法院裁定中止执行。
2009年4月、10月,天顺公司以“结算佣金、公司备案”等借口,取得中原公司员工的书面证词,证词载明在居间过程中,中原公司和天顺公司都不知道涉案6套房屋被司法查封,才导致本案损失发生。
2009年11月,天顺公司起诉中原公司,以涉案6套房屋的《居间协议》、《佣金确认书》以及《员工证词》,认定中原公司作为专业居间方,“未尽到产权查询义务,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,导致原告购买产权有瑕疵的房屋,致使250万元损失无法追回”,要求中原公司赔偿原告天顺公司250万余元。
被告中原公司应诉后,无法回忆2年前是否做过产权调查,也无法找到相关的书面证据,导致本案中虽然三方均明知涉案产权被司法查封的事实,中原公司却无法证实自身尽到了中介的谨慎居间义务。
 
【审判】
在审理过程中,被告中原公司委托律师根据事实,向法庭提供了18套房屋的整体交易流程和相关证据,同时律师费尽千辛万苦,于2010年3月调查到2年前,即2008年3月11日中原公司员工前往房地产交易中心查阅涉案18套房屋的查询底单记录,证明了被告中原公司已经尽到了谨慎义务。
面对中原公司的证据,原告天顺公司于2010年4月提出撤诉申请,法院裁定准许天顺公司撤回起诉。
 
【评析】
由于房产交易的活跃,也催生了房产中介行业的快速发展。但是基于该服务业的准入门槛低、人员流动性强,对中介公司本身来说,企业如何在追逐赢利的同时防范风险、尤其是法律风险,以减少损失,是企业在经营活动中必须面临的重大课题之一。
就本案而言,中原公司属于港资性质业务操作流程较为规范的企业,在面临具体业务操作中,仍然有很多问题亟待改进,例如:
一、在居间服务过程中,对于出卖方所持有的房产是否设有抵押、司法限制、行政限制或者房屋的性质等等此类信息,必须经过翔实调查后,才能以中介方的名义表述在居间合同中。如果未经调查,则应当注明:“出卖方告知,未经核实,由出卖方对信息的真实性负责”等免责条款。否则由此引发的产权瑕疵纠纷,很可能会追究中介的谨慎责任。
本案中,天顺公司起诉的基础证据之一就是《三方居间协议》,居间协议中明确载明:涉案房屋无抵押、查封等。事实上当初的记载源于出卖方鑫昌公司的表述,但是《居间协议》大都采用的是中介公司的格式文本,同时中介公司又作为合同一方签字盖章,一旦出现表述与实际情况不符,事后又无法举证买受方明知等情况,中介公司很可能因此承担“未尽到谨慎核实房屋产权瑕疵”的责任。
二、针对“产权瑕疵”的房屋交易,务必进行风险释明并取得交易双方的书面免责确认,切忌为了追求1%的交易佣金而承受可能高达100%的风险赔偿责任
作为专业房产中介公司,在提供房屋买卖居间服务时,查证出卖房屋的登记信息尤其是抵押和司法限制情况是其基本的义务之一。对设有抵押、司法查封、动迁性质等房屋,一定要告知买受人交易的风险。如若买受人在明知前提下执意交易,中介公司务必将标的房屋的实际产权情况、买受风险向买受人进行释明,并要求其书面确认,方可提供进一步的中介服务。
本案中,中原公司虽然进行了房屋的产权调查,也口头告知了买受方天顺公司,但在双方的《解约协议》甚至进一步的交易过程中,都没有书面证据显示中原公司的调查和告知义务的履行,导致纠纷的发生。万幸的是,经过律师的不懈努力,最终在房地产交易中心堆积如山的库房中找到了2年前的查询底单,但如果这些查阅记录时隔2年后保存不善了呢?或者无法找寻了呢?与其事后“亡羊补牢”,不如“未雨绸缪”在先!
三、防范因员工的不当言行造成企业涉讼、甚至遭遇索赔等法律风险也是企业今后特别需要加强管理的重要方面。
本案中,被告中原公司的员工诉前为对方公司出具了不利于本公司利益的情况说明书,一度造成中原公司在诉讼中的被动。这一方面体现了员工法律意识淡薄,另一方面也表明企业风险教育和管理机制的缺失。
面临双方证据都比较缺失的情况下,证人证言(特别是己方员工所作出的不利于己方的证词)往往会对案件起到决定性作用。鉴于中介公司员工的整体受教育程度普遍较低,反侦查能力弱,很容易被别有用心的人或者单位利用,造成不可估量的损失。
 
有鉴于此,我们认为企业应当建立完善一套适合本企业特点的风险防范机制,建议企业从以下两个方面着手,加强管理。
第一,对企业的经营行为、管理过程等全部的经济活动实行书面化管理。
企业在经营过程中,需要进行决策、实施、执行、交流沟通等大量的行为,每一个过程、环节都隐藏着法律风险。企业在进行任何的行为时都要注意防范风险,尽可能用书面形式将行为过程固定下来,特别是涉及己方权利义务的书证,对今后可能产生的纠纷的结果产生巨大的影响。
全程书面化管理对企业的要求比较高,因此,各个企业要结合本企业的特点、具体情况,就本企业容易发生的风险、纠纷进行特别强化的管理、控制,对本企业不常见的情形可以适当降低要求。
 
第二,对员工加强风险意识防范培训,建立对员工行为的事先的风险预防,事中的风险核查、排除,事后的风险弥补等制度。
企业是拟制人格,其所有行为均是通过具体的自然人来进行的,不同的人在企业中处于不同的角色,包括股东、董事、监事、经理以及法人的雇员等。法人的雇员即企业的员工管理是需要予以特别注意的,因为一直以来,法律法规、公司章程、合同等对股东、高级管理人员的风险管理是非常深入和细致的,唯独对企业员工的风险管理是比较薄弱的。员工的不当行为导致企业涉诉、遭遇索赔甚至于败诉的案例在增多。企业务必对此引起重视。
    加强对员工不当行为的管理、降低企业法律风险可以从多方面着手,全程管理。从一开始,企业要评估员工不当行为可能会引起哪些法律风险,对这些风险予以归类,拟定对策,指定规范文本;将这些风险和防范措施在日常管理中不断向员工进行灌输、培训。其后,在员工行为过程中建立行为核查、控制机制,动态地进行监控。最后,在风险出现以后,要有一个风险评估过程,依据评估的结果最终决定如何采取措施。
 
一般说来,企业的一整套法律风险防范机制的建立、完善、发挥作用,非企业本身能力和精力所能全面顾及。建议企业借助专业律师的帮助,以律师提供的专业法律意见,作为企业决策的法律依据,预防法律风险。



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